Acheter un terrain, construire une maison ou investir dans l’immobilier locatif représente, pour de nombreux Burkinabè, l’aboutissement de plusieurs années d’efforts et d’épargne. Mais derrière ce projet de vie se cachent des risques financiers, juridiques et techniques souvent mal connus. À l’occasion de la deuxième journée de la troisième édition de la Semaine de l’épargne et de l’investissement (SEI), un panel consacré au logement et à l’investissement immobilier a permis de lever le voile sur les erreurs fréquentes, les bonnes pratiques à adopter et l’importance cruciale de la protection assurantielle. Animée par le modérateur Christophe Yaméogo, la rencontre a réuni Josiane Diop/Bambara, directrice générale de Tangui Immobilier, et Ezékiel Nabi, chef du département souscription et encaissement chez Sunu Assurance IARD Burkina Faso.
Au Burkina Faso, l’accession à la propriété passe très souvent par l’achat d’un terrain suivi de la construction. Une démarche qui peut rapidement devenir un parcours semé d’embûches si certaines précautions ne sont pas prises. Selon Josiane Diop/Bambara, les premières erreurs apparaissent dès l’acquisition du terrain, notamment en raison d’un manque de vigilance sur les titres fonciers.
Beaucoup de particuliers achètent sans vérifier la solidité juridique du titre ou sans passer par un notaire. Certains découvrent trop tard que le terrain est frappé d’hypothèque ou qu’il fait l’objet de litiges. Ces négligences peuvent entraîner des pertes financières importantes et bloquer durablement un projet immobilier.
Une fois le terrain acquis, les difficultés se poursuivent au niveau de la construction. Absence de permis de construire, plans inadaptés, recours à des techniciens non qualifiés ou mauvaise estimation des coûts sont autant de facteurs qui fragilisent les projets. « Construire une maison n’est jamais simple. Sans planification rigoureuse, les surprises sont presque inévitables », a souligné la directrice de Tangui Immobilier.
Le piège du budget mal maîtrisé
L’une des causes majeures d’échec des projets immobiliers reste la mauvaise anticipation des coûts. De nombreuses constructions prévues pour un budget donné finissent par coûter beaucoup plus cher en raison de la hausse des prix des matériaux, des ajustements en cours de chantier ou d’erreurs de conception.
À cela s’ajoutent des réalités très concrètes, notamment les vols de matériaux sur les chantiers, les livraisons incomplètes et le manque de contrôle des travaux. Ces situations conduisent souvent à des chantiers inachevés ou à des maisons dans lesquelles les propriétaires emménagent sans jamais pouvoir achever les finitions.
Un autre aspect est souvent négligé, à savoir la capacité à entretenir le logement une fois terminé. Construire une maison trop grande ou trop coûteuse à gérer peut devenir un fardeau financier, avec des charges mensuelles élevées que le propriétaire n’avait pas anticipées.
L’investissement locatif
Lorsque l’objectif est d’investir dans l’immobilier locatif, les erreurs changent de nature. Selon Josiane Diop/Bambara, la première consiste à ignorer la réalité du marché. Construire un immeuble de grande envergure dans une zone où la demande locative est faible expose l’investisseur à des rendements irréalistes.
L’attractivité du quartier, l’accessibilité, la proximité des services et le pouvoir d’achat des locataires potentiels doivent guider toute décision. Investir « au feeling », sans étude financière préalable, conduit souvent à des déconvenues.
La notion de rentabilité locative a été largement expliquée au public. Elle se calcule en rapportant les loyers annuels au montant total investi. Dans l’immobilier, une rentabilité comprise entre 8 % et 13 % est généralement considérée comme satisfaisante. Un taux supérieur peut représenter une opportunité intéressante, bien plus rémunératrice que de simples placements bancaires classiques.
La directrice générale de Tangui Immobilier a évoqué une autre erreur fréquente : celle de personnaliser excessivement un bien destiné à la location. À l’en croire, les choix esthétiques trop marqués peuvent réduire l’attractivité du logement. Neutralité, fonctionnalité et adaptabilité restent les meilleurs alliés d’un investissement locatif réussi.
Investir avant d’habiter : une autre manière de bâtir
L’un des points forts du panel a été la réflexion autour de l’ordre des priorités dans un parcours immobilier. Contrairement aux idées répandues, la première acquisition immobilière ne doit pas nécessairement être la résidence principale.
Josiane Diop/Bambara a expliqué qu’il peut être plus stratégique de construire d’abord un bien destiné à la location. Les loyers générés servent alors à rembourser le crédit bancaire, libérant progressivement la capacité d’endettement du ménage. Ce mécanisme, appelé effet de levier financier, permet d’accumuler du patrimoine sans alourdir excessivement les charges personnelles.
À l’inverse, occuper immédiatement un bien financé par crédit oblige le propriétaire à supporter seul les mensualités pendant de longues années, limitant ainsi sa capacité à investir à nouveau. « Il faut parfois accepter de rester locataire quelques années pour mieux construire son avenir financier », a résumé la panéliste.
Anticiper l’avenir, notamment la retraite
Les échanges ont également mis en lumière l’importance de la projection à long terme. Construire sans réfléchir à sa situation future, notamment à la retraite, peut conduire à des situations délicates. Charges élevées, maison surdimensionnée et absence de revenus complémentaires constituent des difficultés récurrentes chez certains retraités.
Il a été rappelé que la construction progressive, souvent perçue comme une solution économique, peut en réalité coûter plus cher à long terme. L’augmentation successive des prix des matériaux alourdit le coût global du projet. À l’inverse, placer son épargne dans des instruments financiers comme les fonds communs de placement ou la bourse peut permettre de faire fructifier le capital avant de lancer une construction dans de meilleures conditions.
L’assurance, une protection encore sous-estimée
Sur le volet de la gestion des risques, Ezékiel Nabi a insisté sur le rôle fondamental de l’assurance. Incendies, dégâts des eaux, effondrements, vols ou catastrophes naturelles peuvent anéantir en quelques heures des années d’épargne. Pourtant, la couverture assurantielle reste encore peu répandue.
Il a rappelé que la responsabilité est partagée : le propriétaire doit assurer le bâtiment, tandis que le locataire doit protéger ses biens et sa responsabilité civile. En l’absence d’assurance, les conséquences financières peuvent être lourdes, voire irréversibles.
L’assurance chantier est aussi indispensable pendant la phase de construction. Des garanties spécifiques existent pour couvrir les travaux en cours ainsi que la responsabilité décennale, qui protège le bâtiment sur le long terme. Des exemples d’immeubles effondrés, ayant entraîné des pertes colossales faute d’assurance, ont illustré la gravité de ces risques.
« L’assurance n’est pas un luxe. C’est une paix de l’esprit », a rappelé le modérateur, soulignant que le coût annuel d’une assurance reste dérisoire comparé à la valeur des biens protégés.
Construire loin du centre, mauvais ou bon investissement ?
La question de la construction en périphérie de Ouagadougou a également été abordée. Pour Josiane Diop/Bambara, s’éloigner du centre-ville n’est pas nécessairement une mauvaise option. La ville est appelée à s’étendre, et certaines zones aujourd’hui périphériques peuvent prendre une valeur significative dans les années à venir.
Toutefois, ce choix implique des sacrifices en termes de temps de transport et de qualité de vie, qui doivent être pleinement assumés. Chaque situation étant différente, l’essentiel est d’agir en cohérence avec ses moyens, ses objectifs et son horizon de vie.
À travers ces échanges concrets, les panélistes ont partagé leur expertise pour aider le public à faire des choix plus éclairés, qu’il s’agisse de bâtir sa résidence principale ou d’investir pour générer des revenus. Ils ont unanimement souligné que l’investissement immobilier ne s’improvise pas. Il exige de la connaissance, de la planification et un accompagnement professionnel. Construire ou investir sans stratégie claire expose à des risques importants.
Par Bernadette W. Gansonré
